よくあるご相談
Q：建物を賃貸する際、更新条項を定めました。更新後は同じ契約条件で５年間継続するという内容でしたが、このような契約は有効でしょうか。
更新の条項自体は有効ですが、期間を定めた点は無効となり、期間の定めのない契約となります。借地借家法は、建物の賃貸借契約の更新があった場合には、その期間は定めがないものとすると定めています。そこで、たとえ更新後の継続期間を決めてあった場合でも、賃借人が解約の申し入れをしてきた場合には、申し入れの日から３か月を経過することによって契約は終了します。
Q：建物を賃貸しています。契約期間の満了時などに賃借人を退去させるには「正当事由」が必要と聞いたのですが、これはどういうことでしょうか。
本来であれば、期間が満了したら契約は終了するのが原則です。しかし、借地借家法は、弱い立場にある賃借人を厚く保護しており、賃借人の生活の基盤が安易に奪われないようにしています。そこで、契約を終了させるためには「正当事由」が必要となり、賃貸人側から契約を終了させることは難しくなっています。なお、「正当事由」には、立退料の支払いなども考慮されます。
Q：不動産を任意売却したいのですが、複数の抵当権が付いていても売却をすることは可能でしょうか。
抵当権が付いたままの不動産を買いたがる人はいないでしょうから、既に付いている抵当権を抹消することを前提に不動産を購入することとなります。抵当権者が１名の場合には、その売却代金について抵当権者からの了解が得られれば、抵当権を抹消したうえで売却をすることができます。抵当権者が２名以上の場合には、その売却代金について、第１順位の抵当権者から了解を得るのは先ほどと同様ですが、第２順位以降の抵当権者は、抵当権の抹消に協力する代わりに一定の金額を支払うよう要求してきます。いわゆるハンコ代というもので、売却代金の中から支払われることとなります。この金額が大きくなると、第１順位の抵当権者の取り分が少なくなるので、抵当権者間の調整が必要となってきます。
Q：部屋を賃貸していますが、賃借人が破産してしまいました。滞納している家賃は回収できるのでしょうか。
家賃の滞納がない場合であれば、これまで通り契約を続けていって構いません。家賃の滞納がある場合には、その滞納分は、破産債権として裁判所に届け出て、ほかの債権者と平等の割合で配当を受けることになります。なので、滞納している家賃全額を回収することは難しいです。さらに、建物の明渡しまで求めたい場合には、破産の有無にかかわらず、一定期間（３か月程度）滞納をしていれば、訴訟を行えば勝訴判決を取れることが多いです。もっとも、訴訟やその後の強制執行には費用がかかるので、まずは、内容証明を発送して任意の退去を促すことになります。
Q：半年ほど家賃滞納している者がいて、退去させるには？
まずは、内容証明を発送し、滞納家賃の支払いと退去を促します。賃借人が退去に応じない場合には、訴訟を提起して勝訴判決を取得後、強制執行により退去させます。鍵を勝手に取り替えて賃借人を閉め出すなど自力で退去させることは違法であり、賃借人から損害賠償を求められることもありますのでご注意下さい。
Q：夫が浮気しているので、離婚したいのですが…
旦那さんも離婚すること自体は争わない場合、財産分与や慰謝料、子どもがいる場合の養育費などの話し合いを行い、条件がまとまれば離婚となります。条件がまとまらない場合や旦那さんが離婚したくないと言ってきた場合、離婚協議や調停で解決しない可能性が高いです。その場合には、訴訟を提起して裁判所に判断を求めます。訴訟となる場合、証拠がなければ慰謝料や離婚原因などが認められないことがあります。離婚協議や調停の場合にも、証拠があると有利に話しが進められるので、まずは証拠を確保しておくとよいでしょう。
Q：相続人の一人が行方不明なのだが、その一人を抜きで遺産分割できますか？
できません。遺産分割協議は、原則として相続人全員で行う必要があります。行方不明者の生死が７年以上不明の場合には、失踪宣告の申立を行い、その行方不明者を死亡したものとみなしたうえで、残った相続人全員で遺産分割協議を行います。行方不明者の生死不明期間が７年未満の場合、裁判所に不在者財産管理人を選任したもらったうえで、その者が本人に代わって遺産分割協議を行います。
Q：保険会社から提示された示談金は妥当なのでしょうか？
交通事故の示談金の額は、裁判を行った場合に認められる金額（裁判基準）、保険会社が独自に定める基準により計算した金額（任意保険基準）、自賠責の規定により計算した金額（自賠責基準）の３段階があります。任意保険基準は、裁判基準よりも低額となることが多いです。もっとも、任意の交渉の段階でも、弁護士がつくことにより、本人が交渉を行うよりも金額を増額させることができる場合があります。
Q：破産する際、従業員を解雇するタイミングをどうしたらよいのでしょうか？
どのタイミングで解雇しなければならないということはありませんが、従業員を即時解雇した場合には、平均賃金の３０日分以上の解雇予告手当を支払う必要があります。破産をした場合には、国が給与の８割を立替払いしてくれる制度がありますが、解雇予告手当は立替払いの対象外です。そこで、未払給与と解雇予告手当があり、その総額を支払うことができない場合には、まず解雇予告手当から支払ってあげたほうが従業員のためになります。
Q：父が交通事故で亡くなってしまったのですが、保険会社から提示された示談金は妥当な金額なのでしょうか。
被害者が亡くなってしまった場合には、怪我にとどまった場合と比べて損害額が多額となります。保険会社から数千万円もの大金を提示されると、その金額に満足してしまい、金額の妥当性について十分に検討しないまま示談をしてしまうことがありますので、示談をする前に一度弁護士に相談されることをお勧めします。また、相続人が複数いる場合、示談金の取り分でもめることがありますので、そのような場合には、事前に弁護士からアドバイスを受けておくとよいでしょう。
Q：相続の放棄の仕方を教えてください。
被相続人が亡くなったことを知ったとき（かつ自分が相続人となったことを知ったとき）から３か月以内に、家庭裁判所に相続放棄の申述書を提出します。簡単な手続きですので、弁護士に手続きの代理を依頼しないでもできてしまうことが多いです。なお、相続の放棄には添付書類として、亡くなった方や相続放棄をしたい方の戸籍謄本が必要となってきます。これらの書類を集めるのは大変だという方は、当事務所と提携する司法書士をご紹介することもできます。
Q：父が亡くなって半年経ったころにサラ金業者から請求書が届いたのですが、今からでも相続を放棄することはできますか。
相続放棄の手続きは、原則として被相続人が亡くなったことを知ったときから３か月以内に行う必要がありますが、被相続人の財産が実はマイナスであったということが後から判明したような場合も、判明したときから３か月以内であれば相続を放棄できることがあります。この場合は、おおまかな事情を裁判所に説明する必要があり、原則的な場合と比べ手続が煩雑になりますので、弁護士が手続きを代理することが多いです。
Q：相続を放棄すべきかどうか迷っていて、３か月以内に決断をすることができそうにないのですがどうしたらよいですか。
相続放棄の手続きは、被相続人が亡くなったことを知ったときから３か月以内に行う必要がありますが、その間に相続放棄をするかしないか結論を出すことができない場合には、家庭裁判所に相続放棄の期間伸長の申述をすることによってタイムリミットを伸ばすことができます。被相続人が亡くなったことを知ったときから３か月以内に伸長の手続きを行ってください。
Q：夫が浮気していたことが発覚したのですが、離婚は思いとどまりました。ただ、浮気相手には慰謝料を請求したいのですが可能でしょうか。
夫と浮気相手との間で行われた不貞行為は、法的には共同不法行為となりますので、夫だけでなく浮気相手に対しても慰謝料を請求することができます。この場合、被害者（妻）を保護する観点から、妻は夫と浮気相手に対し、それぞれ慰謝料を全額支払うよう請求できます（慰謝料の総額は変わりません）。浮気相手は、夫にも責任があると主張して、「半額だけしか支払わない」などと拒むことはできません。
ただ、浮気相手から慰謝料の支払いを全額受けた場合、浮気相手は夫に対して慰謝料を一部負担するよう求めてくることがありますのでご注意ください。
取手駅前法律事務所
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